Pignoramento del canone di locazione: è possibile? #adessonews

Il pignoramento di un bene consiste in un atto di espropriazione forzata dello stesso, che può essere una proprietà immobiliare o parte del patrimonio di un soggetto. Solitamente avviene a seguito di una ingiunzione di un ufficiale giudiziario, e può avvenire per esempio a causa di debiti contratti.

Il canone che il locatore percepisce per la locazione di un immobile può essere oggetto di pignoramento. Questo può avvenire nel caso in cui il locatore vanti un debito nei confronti di un terzo, che ha deciso di agire legalmente per escutere il suo credito. Il presupposto della procedura è che vi sia un contratto di locazione registrato.

Pertanto, il locatore che ha dato in affitto il proprio immobile, a determinate condizioni e limiti può subire il pignoramento dei canoni che l’inquilino paga mensilmente. 

Sullo stesso argomento, leggi anche: “Pignoramento Prima Casa: quando è possibile e quando si può evitare?” e “Cosa non può mai pignorare il fisco?“.

Come funziona un pignoramento

Il pignoramento è un atto con cui avviene una espropriazione forzata, ovvero un’azione realizzata su un determinato soggetto come atto esecutivo. Sono coinvolti il creditore e il debitore: il primo blocca i beni del secondo in base al debito accumulato dal debitore. Si tratta, quindi, di un atto che ha valore giuridico, e può avere per oggetto diverse tipologie di beni: si può trattare di un bene di tipo immobiliare, come un’abitazione o un fabbricato, di tipo mobiliare, oppure di un bene disponibile a terzi.

Un pignoramento per debito avviene nel momento in cui viene avviato un procedimento esecutivo su un soggetto che ha accumulato un debito non saldato verso un creditore. Si tratta solitamente di un’azione forzosa che avviene successivamente a richieste bonarie di saldare il debito. La procedura può essere indetta anche su indicazione dell’Agenzia delle Entrate, a seguito di un’azione di evasione fiscale, per cui il soggetto debitore ha accumulato un rilevate importo a debito nei confronti dello Stato.

Come anticipato, la norma italiana prevede che sia possibile procedere al pignoramento dei canoni di locazione, ovvero delle somme che vengono versate da un inquilino al proprietario della casa che l’ha posta in affitto.

Chi può procedere ad un’azione di pignoramento?

Nel caso di pignoramento dei canoni di locazione possono procedere diversi soggetti, ovvero i creditori, per recuperare il debito contratto dal proprietario dell’abitazione. Può procedere a pignorare un canone di locazione sia l’Agenzia delle Entrate che un ente come il Comune o la Regione, ma anche un creditore privato. Tuttavia, per poter procedere in questo modo è necessario che venga avviato un atto ufficiale, con titolo esecutivo e che sia presente un documento che attesti l’effettiva esistenza del debito. Non si può procedere se non si passa attraverso un atto giudiziario e non si notifica il debitore per tempo.

Come per tutte le altre situazioni, anche nel caso di azione verso un canone di locazione, è necessario prima procedere notificando il debito al soggetto interessato, rivolgendosi a un giudice. Il titolo esecutivo è fondamentale per poter proseguire in questo modo, dando ancora la possibilità al debitore di saldare la somma dovuta.

Quando si parla di pignorare un canone di locazione, sono oggetto di questa azione le somme che il debitore recepisce da eventuali inquilini presenti all’interno di immobili di sua proprietà. Si tratta in questo caso di un pignoramento presso terzi, e si può agire in questo modo se effettivamente sussiste un contratto di locazione attivo sull’immobile registrato correttamente al fisco.

Il pignoramento verso terzi del canone

Pignorare il canone di locazione corrisponde ad agire con un’azione di recupero verso terzi (c.d. “pignoramento presso terzi“). A disciplinare questo tipo di procedura è l’articolo 543 del Codice Civile, secondo il quale:

Anche se spesso quando si tratta di azioni di questo tipo si fa riferimento solamente a case di proprietà non abitate da inquilini, oppure altri tipi di patrimonio, anche i canoni di locazione possono essere pignorati, e in questo caso va considerato che il terzo soggetto coinvolto è il conduttore dell’immobile.

In questo caso l’azione di recupero del credito può funzionare in diversi modi, tuttavia va sottolineato che l’inquilino deve essere avvertito della situazione, e come conseguenza potrebbe trovarsi a non dover più pagare il canone di affitto al locatore che ha contratto il debito, ma a versare queste somme direttamente al creditore.

Come vedremo tra poco, anche l’inquilino quindi viene coinvolto in questa azione, tuttavia non è necessario che lo stesso perda il diritto di abitare all’interno dell’immobile, stabilito dal contratto di locazione.

Come funziona l’azione di recupero verso terzi

L’azione di recupero di un credito con la presenza di terzi può funzionare in diversi modi. Prima di tutto è necessario che l’inquilino che viva stabilmente all’interno dell’immobile del proprietario a cui è indirizzato il pignoramento e che venga avvertito della situazione da un apposito atto notificato. Questo documento deve contenere le seguenti informazioni, indispensabili per poter procedere:

• L’importo del credito per il cui viene attuato il provvedimento, con riferimento a un atto giudiziario o una sentenza;
• Indicazione di quali sono i beni o le somme dovute, oltre all’indicazione per l’inquilino di non continuare a pagare il canone di locazione al debitore;
• Le informazioni che riguardano la residenza o il domicilio nel Comune specifico, con riferimento al tribunale competente, e l’indirizzo PEC del creditore;
• Le informazioni che riguardano la richiesta al debitore di comparire davanti al giudice, e l’invito all’inquilino di comunicare la dichiarazione su quali siano gli importi dovuti per l’affitto al debitore.

Come si può intuire, l’inquilino quindi viene coinvolto in parte nella situazione di esecuzione del credito, tuttavia è tenuto a sospendere i pagamenti del proprio canone di affitto al proprietario di casa, che si trova in debito con il creditore, comunicare queste somme al creditore e procedere con le dovute soluzioni.

Come procede il creditore

Una volta notificato l’atto per l’inquilino, di fatto, cambia il destinatario delle somme dovute per l’affitto, ma non vi è il rischio di sfratto. Deve essere tenuto presente che per poter procedere in questo modo è necessario per il creditore seguire tutta una serie di passaggi per pignorare un canone di locazione.

Come visto prima è necessario avere un titolo esecutivo, ovvero una sentenza con cui viene notificata al debitore l’azione, e devono passare poi 10 giorni dal momento di notifica dell’atto. Il creditore deve poi prendere conoscenza dell’esistenza del contratto di locazione. Una volta notificato l’atto di pignoramento, anche l’inquilino deve essere avvertito, e le somme dovute andranno versate al creditore.

Come può un creditore essere a conoscenza di un canone di locazione contratto tra l’inquilino e il soggetto debitore? Può conoscerlo consultando l’Anagrafe Tributaria, ovvero un archivio presente all’Agenzia delle Entrate dove viene tenuto in memoria tutto ciò che riguarda le fonti di guadagno dei soggetti.

Tieni in considerazione che è possibile procedere in questo modo solamente se il contratto d’affitto è opportunamente registrato, ovvero se esiste un accordo tra inquilino e proprietario, opportunamente comunicato al fisco. In mancanza di questo accordo, ovvero in presenza di un affitto in nero, il creditore non può agire in nessun modo per recuperare il credito tramite un pignoramento sul canone.

Chi può pignorare i canoni di locazione?

Può pignorare i canoni di locazione percepiti dal locatore qualsiasi creditore, un privato, una pubblica amministrazione come l’Agenzia delle Entrate o un ente locale, il Comune, la Regione. 

Il creditore deve essere munito di un titolo esecutivo, ossia un documento che certifichi ufficialmente l’importo a lui dovuto. Esso deve essere una sentenza o un altro provvedimento definitivo del giudice, un decreto ingiuntivo non opposto, una cambiale o un assegno protestati, un contratto di mutuo stipulato innanzi a un notaio. Prima di procedere con il pignoramento, il debitore deve ricevere l’atto di precetto, ovvero l’invito ad adempiere entro 10 giorni dalla sua notifica.

Naturalmente è necessario che l’importo del debito del locatore non sia di lieve entità. Altrimenti, l’onerosità della procedura potrebbe finire per disincentivarne l’utilizzo.

Come funziona un pignoramento presso terzi?

Si prevede che un creditore possa pignorare un bene presso terzi, come l’immobile di proprietà del debitore, che viene utilizzato da un inquilino. In questo caso il canone di locazione che viene corrisposto dall’inquilino dovrà essere indirizzato al creditore, secondo una procedura giudiziaria.

Come si pignorano i canoni di locazione?

La procedura del pignoramento dei canoni di locazione varia a seconda che il creditore sia o meno l’Agente per la Riscossione esattoriale. 

Quando cioè il creditore è un privato, questi deve innanzitutto notificare il titolo esecutivo al debitore-locatore presso la sua residenza, deve essere notificato anche l’atto di precetto. Dalla notifica dell’atto di precetto devono decorrere almeno 10 giorni prima di procedere al pignoramento dei canoni di locazione.

Il terzo passaggio è la notifica dell’atto presso terzi che viene indirizzato questa volta tanto al locatore quanto all’inquilino, il quale viene così a conoscenza della situazione. Da questo momento l’inquilino non deve più corrispondere alcun canone di locazione al padrone di casa, senza rischiare lo sfratto. L’inquilino deve trattenere le somme che avrebbe dovuto versare al proprietario aspettando che il giudice disponga di versarle al creditore procedente. Nell’atto l’inquilino viene invitato a inviare una raccomandata al creditore in cui gli comunica l’entità del proprio debito mensile. 

Durante la procedura l’inquilino perde la casa?

L’inquilino deve essere sempre avvertito del pignoramento, tuttavia non perde la casa in cui vive pagando un canone di locazione. Questo perché il proprietario non può agire con uno sfratto dell’inquilino, e il creditore può ricevere invece le somme dovute per l’affitto al posto del debitore.

Le somme derivate dal pignoramento solo tassabili?

Sì, quando avviene un pignoramento su un canone di locazione, anche queste somme ricevute dal creditore sono normalmente tassate, e vanno presentate in dichiarazione dei redditi.

Cosa accade se il canone di affitto viene pagato in nero?

Un creditore non può procedere al pignoramento del canone di affitto se questo viene corrisposto in nero e non c’è un contratto ufficiale registrato all’Agenzia delle Entrate. Un creditore può accertarsi all’Anagrafe Tributaria a proposito dei canoni di affitto intestati all’eventuale debitore.

A cosa serve il titolo esecutivo?

Un titolo esecutivo è fondamentale per poter procedere con l’esecuzione forzata di un canone di affitto: è necessario che sia presente una sentenza di un giudice apposita per poter pignorare le somme che l’inquilino versa mensilmente al proprietario di casa che ha contratto un debito, e va seguita una procedura specifica per notificare sia il debitore che l’inquilino.

Conclusioni

Il pignoramento del canone di locazione rappresenta una misura legale adottabile dai creditori per recuperare un credito insoluto. Benché rappresenti un efficace strumento per i creditori, esso può causare situazioni delicate e complicate sia per il locatore che per il conduttore. Questa misura non modifica i termini del contratto di locazione esistente, ma cambia il destinatario del pagamento del canone da parte del conduttore.

Per i locatori, il pignoramento può avere effetti significativi sulla loro liquidità e capacità di onorare i propri impegni finanziari. Di conseguenza, se si è a rischio è cruciale consultare un avvocato esperto in diritto immobiliare e debiti per esplorare tutte le opzioni legali disponibili per risolvere la situazione. Per i conduttori, è fondamentale essere consapevoli del procedimento e agire in conformità con le disposizioni giuridiche una volta notificati, per evitare complicazioni legali e finanziarie.

In ogni caso, questa procedura esecutiva è una misura estrema che solitamente viene adottata quando tutte le altre opzioni per il recupero del credito sono state esaurite o si sono rivelate inefficaci. È sempre meglio per tutte le parti coinvolte cercare una risoluzione amichevole prima di arrivare a tali estremi.

Se ti trovi in una situazione che potrebbe implicare un’azione esecutiva, la consultazione con un avvocato specializzato è non solo consigliabile ma spesso necessaria per navigare le complessità legali e finanziarie che un tale procedimento comporta.

Domande frequenti